전월세 계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항 (세입자 집주인 필독)
부동산 전월세 계약서 쓸 때 특약사항 안 쓰면 나중에 집주인과 세입자가 싸우고, 소송하고, 경찰 부르고... 그 모든 시작이 “계약서에 그건 없었잖아요?” 이 한마디에서 시작됩니다.
지금부터, 집주인과 세입자가 ‘반드시’ 계약서에 넣어야 할 전월세 특약사항에 대해서 알려드릴게요.
1. 세입자(임차인)라면 꼭 넣어야 할 특약사항
세입자 분들 필독!
❶ 잔금일 다음 날까지, 절대 대출 설정 금지!
- “잔금일 익일까지 임대인은 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금의 배액을 배상한다.”
왜? 전입신고하고 확정일자 받으면 ‘대항력’이 생기잖아요. 근데 그 전날 몰래 대출 설정하면?
당신 보증금은 ‘후순위’로 밀려서 경매 당하면 보증금 날릴 수 있어요. 이런 사기꾼들 진짜 많아요. 이걸 막으려면 이 조항은 필수입니다.
❷ 전세대출, 보증보험 가입 거부 시 계약 무효
- “임대인은 전세자금대출 및 반환보증 가입에 적극 협조하며, 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.”
불법건축물, 권리관계 꼬인 집... 이런 곳은 대출도 안 나오고, 보증보험도 거절당합니다. 그런데도 계약 유지되면요?
계약금 날립니다. 이 조항으로 당신 책임 아님을 명확히 하세요.
❸ 기본 시설 고장, 누가 수리? 임대인 책임 명시!
- “보일러, 에어컨, 수도, 전기 등 주요 설비의 고장은 임대인이 수리하며, 임차인의 고의, 과실이 없는 한 비용은 임대인이 부담한다.”
에어컨 빵빵 나오는 줄 알았는데 입주하고 보니 바람만 살살... 수리비 30만 원 나왔는데 집주인은 "그건 네가 알아서 해~"?
이런 분쟁, 진짜 많으니 미리 못 박아두세요.
❹ 보증금 반환, 다음 세입자 없어도 무조건 돌려받게!
- “임대인은 임대차 만료일에, 새로운 임차인의 유무와 관계없이 보증금을 반환한다.”
이거 안 넣으면요? 이사 날 됐는데 집주인이 ‘아직 새 세입자 안 들어왔어요. 좀만 기다려줘요.’라고 버틸 수 있어요.
그럼 이사도 못 가고, 새 집 계약도 날아갈 수 있어요. 무조건, 명시하세요.
2.집주인(임대인)이 꼭 넣어야 할 특약사항
임대인 분들 필독!
❶ 원상복구? 생활기스는 제외, 이건 명확히!
- “퇴거 시 임차인은 원상복구를 하되, 통상적인 사용으로 인한 마모는 제외한다.”
벽에 못 하나 박았다고 전체 벽지 교체 요구? 이건 불공정해요. 생활기스는 인정하되, 명확히 선 그어두면 분쟁 줄어들어요.
특히 에어컨 설치하면 벽에 구멍 내잖아요. 이건 원상 복구 요구 해야죠!
❷ 임의 구조변경, 전대금지
- “임차인은 임대인의 동의 없이 구조를 변경하거나 제3자에게 재임대할 수 없다.”
요즘 집주인 몰래 ‘에어비앤비’ 돌려서 떼돈 버는 세입자도 많아요. 자칫 세무조사까지 날아옵니다.
내 집, 내가 지키려면 이 조항은 필수입니다.
❸ 월세 연체 시 연체이자 부과
- “임차인이 월세를 3개월 이상 연체할 경우, 계약 파기 또는 연체이자(연 10%)를 부과한다.”
세입자도 보호 받아야 하지만, 집주인의 안정적인 수익도 보호돼야죠. 정해진 날에 안 주면 그만큼 책임이 따르는 구조 만들어야 해요.
마무리하며...
마지막으로 계약 상대 확인은 등기부등본으로 확인, 소유자 본인이랑 계약해야 합니다. 대리인이라면 인감증명서 + 위임장 확인은 필수입니다.
오늘 알려드린 특약사항은 꼭 추가하세요!
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