집주인이 전세보증금 안 줄 때 대처법 완벽정리

전세 기간 다 끝났는데도 집주인 한다는 말이... “다음 세입자 구해지면 줄게요~” 한다면요?

수천, 수억 원짜리 전세보증금이 걸린 문제인데, 속이 안 타겠어요? 타지... 불안한 마음에 밤잠 설친 분들 많을 거예요.

변호사 찾아가기 전, 집주인이 전세보증금 안 줄 때, 이렇게 대처하세요

1. 첫 단계... 감정은 넣어두고, ‘기록’부터 남기세요

첫 단계는 싸움이 아닙니다. 냉정하게 ‘기록’을 남기는 것부터 시작하세요. 문자 or 카카오톡으로 다음 내용을 남기세요.

💨 “계약 만기일에 맞춰 이사 갈 예정입니다. 전세보증금 반환 준비 부탁드립니다.”

언제?... 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전 사이
왜?... 이게 갱신거절 통보 기간입니다.
어떻게?... 문자, 카톡 등 ‘기록이 남는 수단’으로...

집주인이 답장을 안 해도 괜찮습니다. 카톡 1이 사라진 화면, 문자 발신기록 자체가 강력한 증거입니다.

전세보증금 안 돌려줄 때는 ‘누가 먼저 증거를 확보했는가’가 싸움의 핵심입니다.

2. 그래도 연락 없으면? 내용증명 발송!

내용증명은 일종의 공식 경고장입니다. “이제 법대로 할게요.”라는 메시지를 집주인에게 전달하는 것!

❶ 작성법

임차인 ○○○은 임대인 XXX에게 ○○년 ○월 ○일 종료된 전세계약에 따라 보증금 ○○원을 ○월 ○일까지 반환해줄 것을 요구합니다.

미이행 시, 임차권등기명령 및 전세보증금 반환 소송 등 모든 법적 조치를 취하겠습니다.

❷ 발송법

신분증 들고 우체국 방문하여 3부 출력합니다.

1부는 집주인에게 (등기 + 배달증명)
1부는 우체국 보관
1부는 내가 보관

내용증명만 보내도 놀라서 보증금 돌려주는 경우, 생각보다 많습니다.

3. 그래도 안 돌려준다? 임차권등기명령 신청합니다

❶ 선택지 A. 이사 먼저 → 임차권등기명령 신청

전세보증금 못 받은 상태에서 그냥 이사 나가면? 대항력, 우선변제권 다 사라집니다.

그럼 경매돼도 순위 밀려서 돈 못 받을 수 있어요. 그래서 필요한 게 바로 임차권등기명령입니다.

“나는 이 집의 세입자로서 보증금을 돌려받을 권리가 있어요!”를 등기부등본에 공식적으로 기록하는 절차예요.

💨 효과는요?

마음 편히 이사 가능
우선변제권 유지
등기부에 기록돼서 집주인도 압박감↑
새 세입자 못 들어오게 막는 ‘압박 카드’

→ 대한민국 법원 전자소송 사이트 바로가기

💨 신청법

대한민국 법원 전자소송 사이트에서 신청 가능
수수료는 나중에 집주인에게 청구 가능

❷선택지 B. 이사는 나중이고, 돈부터 받겠다 → 지급명령 신청

지급명령은 정식 소송보단 간단한 절차입니다. 법원에 "집주인이 돈 안 줍니다!"라고 말하면, 집주인에게 돈 내라는 ‘명령서’를 보내줍니다.

💨 2주 이내 이의 없으면?
→ 확정 판결과 동일한 효력! → 강제집행 가능 (경매, 압류 등)

💨 이의 제기하면?
→ 전세보증금 반환 청구 소송으로 넘어감 (변호사 필요할 수도 있음)

💨그래도 걱정 마세요.
→ 계약서, 문자, 내용증명만 잘 모아놨다면 세입자가 질 확률 거의 없습니다.

4. 마지막 카드... 전세보증금 반환 보증보험 (HUG, SGI)

이 모든 절차가 귀찮고, 불안하시다면? ‘전세보증보험’ 가입하세요.

💨 계약 만기 1개월 지나도 집주인이 안 돌려주면?

HUG나 SGI에 이행 청구하면
보증기관이 먼저 나에게 보증금 지급!
이후 집주인에게 구상권 청구

보증보험료는 1 ~ 2% 수준으로 저렴하고, 세입자가 보험금 먼저 받을 수 있으니 역전세 시대 필수 아이템입니다.

마무리하며...

집주인이 전세보증금 안 돌려준다? 혼자 끙끙 앓지 마시고...

기록부터 하고
내용증명으로 공식 경고하고
임차권등기명령 or 지급명령으로 대응하고
보증보험 가입하고...

이 글 저장해두시고, 나중에라도 꼭 꺼내보세요.

집주인이 전세보증금 안 줄 때 대처법 완벽정리